Maison


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  • La Chevrolière
  • Nbr de pièces : 6
  • Chambres : 3
Prix : 269 075€
Viagers

LE VIAGER – Notions clés

Vendre en viager, c’est hériter de son vivant !

Le terme VIAGER tire son origine du mot « viage », qui signifiait en vieux français « temps de vie ». Si le mot viager est inscrit depuis plus de 200 ans dans le Code Civil, le concept de viager existant déjà du temps de l’Antiquité chez les Romains et les Egyptiens.
L’aléa lié à la durée de vie est justement la caractéristique essentielle de la vente en viager : être un contrat aléatoire, au sens juridique même du terme (article 1964 du Code Civil).

Il existe plusieurs formes de viager : viager occupé, viager libre, viager sans rente, vente à terme …
Ce sont des contrats de vente très flexibles, qui permettent de s’adapter à toutes les situations. Il est important de confier votre étude viagère à un spécialiste, qui sache évaluer votre bien, calculer les propositions financières et vous protéger en intégrant des clauses spécifiques dans l’acte de vente.

Qu’est-ce que le principe du viager ?

La vente en viager est un contrat qui formalise la vente immédiate d'un bien immobilier en organisant son paiement différé, sous forme d'un versement au comptant appelé le BOUQUET et d'une RENTE VIAGÈRE, versée en général mensuellement pendant toute la durée de vie du vendeur.
Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Il conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) s’il occupe le bien. Le DUH est personnel et non cessible.
La personne qui verse la rente (l’acquéreur) est appelée le débirentier. Dans le cadre d’un viager occupé, il aura la pleine propriété du bien au décès du/des crédirentier(s). Dans le cadre d’un viager libre, il en aura la pleine propriété immédiatement.

A qui s’adresse ce type de vente / achat ?

  • Pour le vendeur qui souhaite améliorer sa retraite ou qui souhaite hériter de lui-même.
  • Pour l’acquéreur qui souhaite investir/capitaliser pour sa retraite ou acquérir un bien immobilier en toute sécurité, pour plus tard.

Quels sont les différentes formes de vente en viager ?

Elles sont nombreuses. Les plus connues sont le viager occupé et le viager libre, mais il existe aussi les ventes à terme, le viager sans rente ou d’autres formes de démembrement de propriété. Toutes les formes de vente ont des variantes. Pour n’en citer que quelques-unes : viager calculé sur 1 tête, sur 2 têtes, avec réversion totale de la rente au dernier vivant ou avec une rente immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire, certaine, limitée dans le temps…

Remarque : on peut tout vendre en viager, à partir du moment où la chose vendue a une valeur certaine (possession immédiate ou différée). Ainsi, on peut vendre/acheter des bijoux, des œuvres d’art, un bateau, une voiture, etc… et bien entendu, un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, etc…

Quelles précautions préalables ?

Bien choisir son agent immobilier. Confiez votre projet à un spécialiste, bien formé à la vente viagère.
Bien évaluer la valeur vénale de son bien, c’est-à-dire sa valeur de vente sur le marché.
Un bien surévalué ne se vend pas ; un bien sous-évalué vous fait perdre de l’argent…

Le viager côté vendeur

Quels intérêts de vendre en viager ?

C’est la solution idéale pour augmenter ses revenus à la retraite.
C’est aussi une façon de protéger son conjoint, le rente étant réversible à 100 %.

C’est vous qui choisissez la répartition entre la somme versée comptant (le bouquet) et la rente, en fonction de vos besoins.

Ces revenus sont indexés à vie sur le coût de la vie (indice Insee). Vous maintenez ainsi votre pouvoir d’achat.
Le bouquet est net d’impôt. Les rentes sont défiscalisées : à partir de 70 ans, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 70 % !
Enfin, pour un viager occupé, les charges sont sensiblement réduites : une partie des charges de copropriété, les grosses réparations et la taxe foncière sont payées par l’acquéreur.

Sécurité et sérénité : l’acte de vente est établi en collaboration avec votre notaire, et signé chez lui.

Les clés pour le vendeur

Le vendeur d’un viager, qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé doit veiller à trois aspects : la sécurité, l’optimisation fiscale, les conséquences patrimoniales.

  • La sécurité
    Le paiement de la rente viagère est très bien défendu par la loi du fait de son caractère de revenu ‘alimentaire’. L’intégration d’une clause résolutoire écrite dans l’acte authentique et le privilège vendeur sont des moyens légaux pour sécuriser la transaction et garantir une vente sereine.
  • L’optimisation fiscale
    Les rentes viagères sont traitées de façon favorable au regard de l’impôt sur le revenu. Elles bénéficient d’un abattement de 70 % avant déclaration pour tous les crédirentiers de plus de 70 ans.
    Cet impact peut donc être important, notamment quand on compare l’imposition des revenus locatifs avec ceux des rentes viagères (vente en viager libre).
    Les sommes dégagées au moment du versement du bouquet/comptant peuvent par ailleurs être transmises aux enfants ou petits-enfants dans le cadre de donations (franchise fiscale).
  • Les conséquences patrimoniales
    Le bien vendu en viager ne sera pas transmis aux héritiers.
    Si la plupart des vendeurs en viager ont pour objectif de disposer immédiatement de revenus supplémentaires pour vivre mieux (s’offrir des loisirs, faire face à des dépenses liées à un besoin d’assistance accru…) c’est parfois aussi un moyen d’organiser la transmission de son patrimoine de son vivant de façon libre (ventilation de tout ou partie du bouquet par exemple), évitant ainsi d’éventuels problèmes futurs ou mésententes entre les ayants droits lors de la succession.

On peut donc vendre en viager en présence d’enfants. L’important est de pouvoir en parler en famille si tel est le cas.

Le viager côté acquéreur

Quels intérêts d’acheter en viager ?

  • Pour un investissement sécurisé dans la pierre
    L’achat en viager est un placement financier qui s’appuie sur de la pierre. C’est toujours une valeur sûre sur le long terme ! Et une forme d’épargne retraite avantageuse.
    De plus, l’investisseur est garanti de non dégradation et d’entretien du bien par le vendeur occupant.
  • Pour un investissement éthique et social
    Acquérir un bien en viager peut aider des personnes âgées à rester chez elles et à mieux vivre financièrement leur retraite, c’est une action responsable et sociale.
    C’est une solution de solidarité intergénérationnelle.
  • Pour un investissement sans le banquier
    L’investissement en viager ne nécessite pas l’obtention d’une offre de prêt bancaire. Cela peut être une solution de placement ou d’acquisition pour des professionnels qui ont souvent du mal à être suivis par leurs banques (artisans, commerçants, professions libérales).
  • Pour bénéficier d'un cadre fiscal très favorable
    L’investissement se fait à son rythme et sans recours au crédit (pas d’intérêts bancaires).
    L’investisseur est garanti contre les loyers impayés et les vacances locatives. La décote de la valeur d’occupation nette d’impôt est un immense avantage fiscal et les frais de notaire sont réduits. Cette valeur d’occupation correspond à une somme qui serait celle des loyers perçus d’avance durant la durée du viager.
    Vous bénéficierez d’une meilleure fiscalité que lors d’un investissement immobilier traditionnel à but locatif.

Le cadre du contrat de viager offre une grande souplesse pour les deux parties (vendeurs et acquéreurs) et de nombreux aménagements sont possibles. Ils font l’objet d’une protection légale stricte puisque inscrits clairement dans l’acte authentique notarié.

Notre travail

A votre service sur le département de Loire-Atlantique, ESTUAIRE VIAGER vous assure

  • une explication claire et honnête,
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  • un suivi permanent par email, par sms, par téléphone et/ou par courrier à votre convenance.

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Solène LAUNAY
Votre conseillère locale
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